【物流REIT】コロナショック時でも強かった物流リートとは?

どうもメーカー営業マン(@makereigyouman)です。

今回はJ-REITの中で、コロナショック時でも特に強かった「物流リート」について触れてみたいと思います。

マイナーであるがゆえあまり目立ちませんが、個人的に投資妙味ありだと思っています。

そもそもJ-REITとは

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略語で、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産へ間接的に投資する投資商品の一つです。

投資信託の一つと考えてしまって問題ありません。

もともとはアメリカで考案されたものですが、その日本版ということでJ-REITと呼ばれています。

直接投資ではなく、間接投資というのがポイントですね。

直接的には投資が難しい物件へ間接的に投資ができるのがメリットの一つです。

また、投資家は投資した見返りとして、賃料収入等の収益を分配金として受け取ることができるという仕組みです。

 

大きなキャピタルゲイン狙いでの投資商品ではなく、どちらかというと分配金狙いのインカムゲイン投資に向いている投資商品かと思います。

J-REITの種類

そんなJ-REITにも種類がいくつあり、投資する不動産カテゴリによって分別されています。

主には以下の通り。

  • ホテル特化型
  • 物流不動産特化型
  • オフィス特化型
  • 住居特化型
  • 商業施設特化型
  • 医療施設特化型

不況時に底堅いと言われてきたREITですが、今回のコロナショックでは一味違いました。

特に影響が著しかったのが、ホテル、オフィス、商業施設です。

お分かりかと思いますが、外出制限でこの3つは特に影響を受けました。

 

J-REIT指数は暴落し、ショック後でも依然として低空飛行が続いています。

J-REIT指数 出所:野村アセットマネジメント

しかし、あまり影響を受けなかったREITが中にはあったのです。

それが、物流特化型のリートです。

物流リートについては、むしろコロナが追い風となっています。

以下、物流リートについて少し紐解いていきます。

コロナショック時でも特に強かった物流リート

物流リートってどんな不動産に投資するのかというと、分かりやすいのが「倉庫」だと思います。

皆さんに配達されて送られてくる物資は倉庫を経由して送られてきます。

物流ネットワークを気づいている拠点が倉庫なんですね。

 

高速道路を走っているとたまにこんなやつ見ますよね?これがまさに倉庫です。

こういった物流施設に間接的に投資できる商品が物流REITという訳です。

物流リート指数

まずは物流リート指数を見てみます。

東証REIT物流フォーカス指数 出所:東京証券取引所

こちらは物流REITにフォーカスした指数のチャートです。

先程掲載したJ-REIT指数とは段違いのチャートを描いていることがわかります。

J-REIT指数 出所:野村アセットマネジメント

もちろん、この指数は物流リートも全てひっくるめたものです。

ただ、J-REIT全体と比較すると、物流リートの強さがわかります。

コロナ禍で流れは物流系へ

もうお分かりかと思いますが、コロナ禍により、一層お金の流れは物流系へと向きました。

特に外出制限(ステイホーム)が追い風となり、ネット販売、通信販売での購買意欲が増加し、物流系が大忙しとなった訳です。

物流リートの主なファンド

主なファンドは下表の通り。

※分配金利回りは2020年10月19日終値から算出

証券コード ファンド名 分配金利回り
3249 産業ファンド投資法人 3.61%
3281 GLP投資法人 3.31%
3283 日本プロロジスリート投資法人 2.76%
3282 イオンリート投資法人 3.64%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 4.99%
3466 ラサールロジポート投資法人 3.58%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 2.99%
3481 三菱地所物流リート投資法人 3.16%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 4.06%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 3.46%
8954 オリックス不動産投資法人 4.46%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 4.47%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 3.35%
8968 福岡リート投資法人 5.43%
8984 大和ハウスリート投資法人 4.39%

それぞれ特徴があるリートですが、詳細は今回は省きます。

物流リートのETFが誕生

ちなみに最近、東証に上場する物流リートに分散投資できるETFが上場したようです。

基本情報

銘柄名・コード グローバルX ロジスティクス・J-REIT ETF(2565)
ファンドの特色 東京証券取引所に上場するJリートの中から物流施設への投資に特化したリートおよび物流施設を投資対象とするリートにより構成される「東証REIT物流フォーカス指数」との連動を目指すETFです。
対象指標 東証REIT物流フォーカス指数
分配金支払基準日 毎年2月24日、4月24日、6月24日、8月24日、10月24日、12月24日(年6回)
管理会社 Global X Japan株式会社
信託受託会社 みずほ信託銀行株式会社
売買単位 1口単位
信託報酬 0.59%(税込0.649%)以内
上場日 2020年8月26日

参照元:東証マネ部

上場日は2020年8月26日と上場ホヤホヤのETFです。

先程挙げた、東証REIT物流フォーカス指数に連動すること目指したETFですね。

東証REIT物流フォーカス指数 出所:東京証券取引所

これはなかなか良さそうなETFです。信託報酬も0.59%と高くはない水準です。

物流リートは買いか?

個人的には、”買い”と判断しています。

ただ、今は少し割高水準かなといった印象です。

とはいえ今後も物流市場は上昇してくことが予想されますので、継続して”買い”判断で間違いないと考えています。

 

また、アフターコロナを見込み、割安で放置されているホテル特化型や商業施設特化型リートを逆張り投資しても面白いかもしれません。

オフィス特化型については、コロナ以降オフィス離れが加速することが予想されますので、投資対象としては厳しいかなという印象です。

 

いずれにせよ、今後のREITの動きに要注目といったところでしょうか。

 

※投資は自己責任でお願いします。

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